비례율이란? 사업성을 확인하는 지표!

안녕하세요! 오늘은 사업성을 확인하는 지표 '비례율'에 대해 알아보겠습니다!

비례율이란? 사업성을 확인하는 지표!

비례율이란? 사업성을 확인하는 지표!

오늘은 재개발 사업에서 많이 언급되는 비례율을 말씀드리려고 합니다. 비례율은 재개발이 진행되는 과정을 보고 사업성을 알아보는 대표적인 지표입니다. 일반적으로 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋고 100%보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 합니다. 이런 이론이 꼭 100% 옳은 것은 아닙니다. 대부분 비례율이 높으면 조합원의 권리액이 늘어나기 때문에 조합원 분담금도 줄어들기 때문에 높을수록 유리하다고 생각하시면 됩니다. 비례율은 (기존 자산평가액 – 총사업비) 기존 자산평가액 × 100입니다. 비례율 공식을 보면 비례율이 높아지기 위해서는 종후 자산평가액이 클수록, 총사업비가 적을수록, 종전자산평가액이 적을수록 비례율이 높아지는 것을 알 수 있습니다.

종후 자산평가액이란?

종후 자산평가액은 사업 완료 후에 조합이 얻게 되는 총수입을 말합니다. 조합원 분양수입과 일반분양수입을 합한 것입니다. 분양시장 열기가 뜨거워 분양가가 높아지면 비례율이 높아져 조합원들의 사업성이 좋아질 겁니다. 총사업비란 사업을 진행하는 데 필요한 모든 비용을 말합니다. 비용에는 신축 아파트를 건축하는 데 드는 비용, 현금 청산 대상자를 위한 현금 보상비, 법인세 등의 공과금, 이주비 금융비용이나 시공사 및 금융기관에서 대여한 대여금 금융비용이 해당됩니다. 혹시 사업을 진행하다가 어떤 일이 일어날지 모르기 때문에 이에 대비하기 위해 짠 예산입니다. 이주 촉진비, 수입 추산액 등 각종 사업비가 많이 듭니다. 요즘 재개발이 가시화되지 않아 원주민보다 투자자 비중이 더 높은 곳도 있습니다. 투자자 비중이 늘어날수록 재건축, 재개발 시간이 줄어들기 때문에 사업비를 최대한 절약할 수 있는 방향이 될 겁니다. 총사업비가 늘어나면 늘어날 것이고, 떨어지지는 않을 겁니다. 재개발 사업 진행 속도가 빠를수록 투자금이 오래 묶이지 않는다는 점에서 유리하고 비용을 절감할 수 있는 것도 있습니다.

종전 자산평가액이란?

조합이 종전 가지고 있던 자산의 총합, 즉 토지 등 소유자 등이 가지고 있던 토지, 건축물 등의 감정평가액을 전부 합한 것을 말합니다. 종래의 자산을 평가하는 수속이 감정 평가입니다. 구체적인 사업비가 나오면 확실하게 비례율을 계산할 수 있고, 요즘 부산에서는 통상 102~103%의 비례율을 목표치로 설정한답니다. 사업을 하다 보면 굉장히 많은 변수가 생기고 그에 따른 제반 비용이 많이 발생하기 때문에 비례율을 그대로 믿기보다는 변수가 생길 때마다 직접 계산해 보는 것이 좋습니다. 최근 재개발, 재건축에 관심을 갖는 투자자들이 많기 때문에 일반인들도 재개발 재건축에 투자해야 한다는 생각을 갖게 되었습니다. 너도나도 뛰어들고 있는데 사업단계에 따라 프리미엄이 천차만별이고, 장시간 사업이 지연되면서 자금 회수가 늦어져 다른 곳에 투자할 기회를 잃을까 봐 걱정하는 분들이 많습니다. 또 자기가 받은 금액이 다른 곳보다 비싸게 산 것은 아닌지 항상 걱정되고 고민하는 것이 사실입니다. 이런 말이 있습니다. 느리다고 생각했을 때가 가장 빠르고, 본인이 생각한 시세가 최저가라고 생각하시면 됩니다. 옳다고 생각해야 마음이 편해지고 다른 곳에 집중할 수 있습니다. 주식은 원금 손실이 크기 때문에 매번 체크를 해야 하는데, 부동산은 가급적 가격이 내려가지 않고 배신하지 않는 것입니다. 그렇다고 투자를 하는 게 아니라 투자를 결정하기에 앞서 충분히 위험을 점검할 수 있는 시대입니다. 재개발 재개발에 투자해서 손해를 봤다는 것은 손해가 많은 투자라고 단정해서는 안 되고, 충분히 리스크를 점검해서 잘 추진해나가야 합니다.

이상으로 비례율에 대해 알아보았습니다!